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服務式公寓品牌種類都有哪些

發(fā)布時間(jiān)：2020-12-13 點擊量：發布人：

現在國内運營中的服務式公寓品牌可分爲兩(liǎng)類(lèi)：專業公寓品牌和酒店管理集團旗下品牌。

首先，專業公寓品牌已基本形成寡頭壟斷，占據整體服務式公寓市場的大半江山。該類品牌曆史悠久，發展成熟，各集團基本構建瞭完善的品牌體系，覆蓋不同檔次的市場定位。下圖顯示瞭幾大專業服務式公寓管理集團在國内的品牌情況。

其次，酒店管理集團下運營的公寓品牌亦占據一定市場份額。盡管相當數量的酒店品牌支持公寓冠名及其運營管理，但由於(yú)其必須搭配酒店産(chǎn)品共同開發，無法支持獨立公寓物業的開發，因此不計入本文的品牌統計中。另外，酒管集團下還有針對3-6天（EXTENDED STAY）客人開發設計的品牌，也對傳統的服務式公寓有一定分流影響，比如萬(wàn)豪旗下的源宿（ELEMENT）和凱(kǎi)悅旗下的凱(kǎi)悅嘉寓（HYATT HOUSE）。上述兩産(chǎn)品在硬件配套上與服務式公寓基本一緻，但在戶型上僅有開間和一居套房，無法滿足多卧室需求，因此嚴格意義上並(bìng)不能算作服務式公寓。酒店管理集團中，專爲長(zhǎng)住客研發(fā)的公寓品牌例如萬豪旗下的麗思卡爾(ěr)頓(dùn)行政公寓（THE RITZ-CARLTON RESIDENCES ）和萬豪行政公寓（MARRIOTT EXECUTIVE APARTMENTS），ONXY旗下的SHAMA公寓以及洲際行政公寓（INTERCONTINENTAL RESIDENCE）。

未來，我們預期市場品牌的競争情況将基本維持現有格局，專業化的公寓品牌将繼續發展壯大，酒店管理集團旗下的品牌在數量上難以與之抗衡，地産系則仍将側(cè)重開發長租公寓，對服務式公寓的開發並(bìng)非戰略重點。

02

中國目前的服務式公寓市場是什麽水平？

「中國(guó)VS亞洲其他地區業績對(duì)比」

浩華對服務式公寓業務統計的數據顯示，中國大陸的公寓市場業績與亞洲其他發達地區的市場仍有一定差距，具體業績如下圖所示：

上圖可得，各地區入住率的差異較小，而中國大陸在平均房價上，明顯遜色於(yú)其他發達市場(chǎng)，主要受限於(yú)經濟發展水平。中國大陸的住宿行業起步較晚，發展進程較短，住宿業市場(chǎng)的價格水平仍處於(yú)初始爬坡階段，從豪華酒店、公寓到短租民宿，國内市場(chǎng)的平均房價普遍偏低，即便是國内發展最成熟的一線城市，其價格水平與日韓、香港、新加坡等地仍有一定差距。盡管如此，我國市場(chǎng)基礎龐大，住宿行業的發展處於(yú)上升期，對於(yú)投資開發商而言仍存在戰略性投資機遇。

「國(guó)内一線VS二線城市主要業績對(duì)比」

目前，服務式公寓品牌幾乎僅布局於國内一線城市及部分二線城市，下沉趨勢不顯，這與城市的經濟水平和産業結構密切相關。我們将國内一二線城市的服務式公寓業績進行對比，發現一線城市的各項指标均明顯優於二線城市：

* 高端長住客源需求主要集中於一線城市：由於(yú)經濟發展水平較高、産業結構健康，北上廣深的高附加值産業雲集，外企總部紮堆，聚集瞭(le)大量的外派高管、長駐外交人員、私企老闆、明星等高淨值人群，構成瞭(le)一線城市主要的長住客群來源。

*長(zhǎng)短住客源的結構(gòu)也是影響業績的重要因素：一線城市的最大需求來源爲一年以上的長住客，爲高入住率奠定瞭穩定基礎。另一方面，長住客均攤運營成本更低，主要體現在接待服務次數少、客房清潔頻率低、用餐次數少。因此，長住客占比高，有利於貢獻更健康的毛利水平。相比之下，二線城市則受限於城市等級及産業結構，高質量的長住客源需求不足，不少公寓爲求生存完成指标，主動吸納1個月及以下的短住散客填補客房，因此短住客成爲瞭二線城市市場最主要的客源支撐，這也同時拉低瞭其毛利率水平。

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